Il contratto preliminare, chiamato anche “compromesso”, è un accordo tra venditore e compratore che si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si avrà solo con la firma di quest’ultimo.

Il soggetto acquirente si impegna quindi a versare entro una determinata data l’importo stabilito per l’acquisizione dell’immobile, anticipando una somma del totale. La parte cedente, invece, si obbliga a non impegnarsi con nessun altro e a consegnare l’immobile libero e sgombro, pronto per l’accesso dell’acquirente al momento del saldo finale.

All’interno della proposta devono essere indicati i seguenti dati: consistenze (con i dati catastali dei vari subalterni), prezzo di vendita, spese condominiali (se presenti), modalità di pagamento, copia degli assegni, atto di provenienza

– informazioni sulle parti (promissario acquirente e promittente venditrice), ovvero copia dei documenti d’identità, codice fiscale e conferma dei dati di residenza

– documentazione riguardante l’immobile (con tutta probabilità già predisposto nel momento iniziale della presa dell’incarico da parte dell’agenzia immobiliare), che consiste di visura catastale, planimetria rasterizzata e certificato di prestazione energetica (si può presentare anche al rogito)

Il preliminare può essere redatto dall’agenzia immobiliare o dal notaio. Nel secondo caso, sono previste spese aggiuntive per il pagamento dell’onorario del notaio per la redazione dell’atto.
Il preliminare può essere stipulato, per esempio, quando non è possibile la vendita immediata, perché l’acquirente è in cerca di un mutuo oppure il venditore è in attesa che gli venga consegnata una nuova casa.

Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione.

Se stipulato con atto notarile, vi provvede il notaio entro 30 giorni.

Per la registrazione sono dovute:

Quando il preliminare prevede un pagamento, è dovuta, inoltre, l’imposta di registro proporzionale pari:

In entrambi i casi, l’imposta pagata con il preliminare sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita. Nel caso in cui l’imposta proporzionale versata per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta versata per la registrazione del contratto preliminare. Il rimborso deve essere richiesto, a pena di decadenza, entro tre anni dalla data di registrazione del contratto definitivo. La domanda di rimborso deve essere presentata all’ufficio che ha eseguito la registrazione.

Registrazione e trascrizione: le differenze

Può capitare di sentir parlare di registrazione del contratto preliminare di compravendita in relazione a quello di trascrizione, ma si tratta di due concetti diversi. Vediamo le differenze:

– la registrazione del preliminare è un atto obbligatorio a livello fiscale ed ha la funzione di dare una data certa al contratto

– la differenza della registrazione del preliminare, che è un atto puramente fiscale, la trascrizione vale come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile.

La trascrizione del preliminare

Una forma di tutela molto importante soprattutto per colui che intende acquistare è la trascrizione del preliminare; il nostro ordinamento (art. 2645-bis codice civile) contempla infatti la possibilità che il contratto preliminare di compravendita di beni immobili possa essere trascritto nei Registri Immobiliari (ossia nei registri pubblici nei quali sono inseriti tutti gli atti che hanno ad oggetto beni immobili, quali compravendite, donazioni, iscrizioni ipotecarie, pignoramenti, ecc.).
Perché possa trascriversi un contratto preliminare è in primo luogo necessario che esso sia redatto da un notaio nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.
L’utilità della trascrizione deriva dal fatto che, una volta trascritto il preliminare, qualsiasi altra operazione trascritta successivamente che riguardi l’immobile in questione non avrà effetto nei confronti del promittente acquirente, e quindi non saranno vincolanti nei suoi confronti eventuali vendite, iscrizioni ipotecarie, pignoramenti, ecc. Inoltre la trascrizione ha un effetto “prenotativo”, vale a dire che, quando si otterrà il trasferimento definitivo, anche per via giudiziale, gli effetti del trasferimento retroagiranno sostanzialmente alla data di trascrizione del preliminare.


L‘efficacia della trascrizione dura solo un anno dalla scadenza del termine per la stipula del contratto definitivo e comunque, se il termine predetto è superiore, tre anni dal momento della trascrizione; ciò significa che gli effetti prenotativi e di inefficacia delle trascrizioni e iscrizioni successive si conservano solo se entro un anno dalla scadenza per la stipula o comunque entro il triennio dalla trascrizione o viene trascritto il contratto definitivo di compravendita oppure viene trascritta la domanda giudiziale di adempimento coattivo di cui all’art. 2932 del codice civile (cioè ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso).