L’atto di Compravendita – anche detto Rogito – è un contratto in forma scritta che definisce l’azione di trasferire la proprietà di un bene immobile da un venditore ad un acquirente.

Con questo una parte di impegna a pagare un prezzo, mentre l’altra, in cambio consegna il bene, il tutto seguendo specifiche garanzie di legge.

Tale contratto, per essere valido, deve essere stipulato da un ente pubblico, in questi casi da un Notaio che lo autenticherà e si occuperà di trascriverlo all’interno dei Registri Immobiliari.

Ovviamente una delle garanzie da includete nell’Atto di Compravendita è che l’immobile stesso sia immune da vizi, come ipoteche, vendite doppie o sorprese di qualsiasi tipo, poco gradite quando si tratta di un investimento così importante.

Questo contratto dunque fa si che entrambe le parti siano tutelate e che non incorrano contenziosi di nessun tipo.

Come si differenzia dal Contratto Preliminare?

L’Atto di Compravendita, diversamente dal Contratto Preliminare, che lo precede ma non lo sostituisce, è un documento definitivo, ed è l’unico a poter dare il consenso per l’effettivo trasferimento di proprietà dell’immobile, con tutte le garanzie del caso.

Ovviamente tale trasferimento avviene solo e soltanto quando il prezzo dell’immobile sia stato pagato e consegnato al venditore.

Questo contratto fra le tante caratteristi pone degli “effetti obbligatori”: per esempio qualsiasi cosa accada all’immobile – avvenuta dopo la stipula del Contratto di Compravendita – se pur nel caso in cui l’acquirente non abbia ancora ricevuto effettivamente la proprietà dello stesso, si divincola dalla responsabilità economica del venditore.

Dunque se malauguratamente succedesse alla proprietà dopo tale contratto, ogni spesa sarà già automaticamente a carico del nuovo proprietario, che adesso ne esercita la potestà.

Di conseguenza egli non potrà in nessun modo esimersi dal pagamento, in nessun caso.

Se è già stato versato non potrà riavere la cifra indietro, mentre qualora non sia ancora saldato il prezzo di vendita, l’acquirente sarà legalmente costretto a completare l’acquisto.

Gli obblighi per entrambi le parti

Come anticipato l’Atto di Compravendita non si limita a rendere effettivo il trasferimento di proprietà, bensì pone entrambe le parti di fronte a degli obblighi legali:

L’obbligo di pagare il prezzo

Esso è l’unico obbligo che riguarda chi acquista il bene, ed è volto quindi a tutelare il venditore.

Tale obbligo è regolato dalla Legge di stabilità 2014 (L. 27.12.2013, n 147, art.1 commi 63 e ss) e l’importo in questione non verrà versato direttamente, bensì sarà trasmesso su un conto dedicato intestato al Notaio, che svincolerà le somme solo dopo l’avvenuta verifica di tutte le eventuali formalità, ed in seguito alla registrazione e trascrizione nei Registri Immobiliari del contratto.

L’obbligo di consegnare il bene e la garanzia di evizione

Per quanto riguarda il venditore gli obblighi sono almeno due: quello per l’appunto di consegnare il bene immobiliare – cosa che solitamente avviene al momento della stipula – e quello di garantire l’assenza di irregolarità.

Ma di che tipo di irregolarità stiamo parlando?

Ebbene non certo qualsiasi. Per la precisione, sono punibili solo quei vizi definiti “occulti”, ovvero che prima della vendita erano sconosciuti al compratore.

Questo ad eccezione che tali vizi non siano facilmente riconoscibili o che il venditore abbia dichiarato che essi non siano in alcun modo presenti.

Inoltre devono avere la peculiarità di rendere l’immobile non idoneo all’uso di destinazione, oppure ne diminuiscano il valore.

E’ importante però che l’acquirente, scoperte le eventuali incongruenze esponga denuncia al venditore entro otto giorni dalla scoperta di questi, quindi faccia poi valere il suo diritto di garanzia contro i vizi entro un anno, pena la decadenza di ogni possibilità di ricorso.

I requisiti essenziali per il rogito

Il rogito deve contenere (oltre quanto sottoscritto nel compromesso), altri elementi senza i quali l’atto non avrebbe valore legale.

È necessario che nel rogito vengano chiaramente indicati:

– i dati personali delle parti

– il valore monetario a cui è avvenuta la vendita o l’acquisizione del bene

– i dati catastali del bene oggetto di compravendita

– eventuali dati dell’agenzia immobiliare, responsabile della mediazione

Sono da includere, laddove siano presenti, pegni o ipotechesul bene venduto o acquistato.

L’atto di provenienza dell’immobile include inoltre le informazioni che indicano come si è venuti in possesso di un immobile:

– compravendita

– successione (quindi per eredità)

– donazione

– decreto di trasferimento o asta

La documentazione richiesta per il rogito

Per la redazione del rogito è necessario preparare un elenco variabile di documenti, che dipende dalle specifiche condizioni della compravendita in oggetto. In linea generale sono:

copia del preliminare, con gli estremi della registrazione all’Agenzia delle Entrate

– copia dei pagamenti effettuati in fase di registrazione del preliminare (F24)

documenti d’identità e codice fiscale delle parti

visure catastali dell’immobile, nella versione ufficiale dell’Agenzia delle Entrate

planimetria catastale rasterizzata

eventuali pratiche edilizie

– certificato di prestazione energetica (APE) originale

atto di provenienza precedente

eventuale atto di mutuo

la liberatoria dell’amministratore di condominio e il prospetto delle spese condominiali

se ci si è affidati alla mediazione di un’agenzia immobiliare, la copia della carta d’identità del legale rappresentante dell’agenzia

visura camerale dell’agenzia

– assegni

copia degli assegni / copia di avvenuto bonifico che certifichi il pagamento delle provvigioni

copia degli assegni dei versamenti a titolo di caparra confirmatoria

– estratto per riassunto di atto per matrimonio, in presenza di parti coppia sposate

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