Il certificato di agibilità è il documento che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti tecnici negli stessi installati. Tali condizioni sono valutate secondo quanto dispone la normativa vigente e nel rispetto dei criteri di abitabilità, così come previsto dall’art. 24 del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001). Fino al 2013 vi erano due tipologie di certificazioni:
– il certificato di abitabilità: per gli immobili ad uso abitativo;
– il certificato di agibilità: per gli immobili non residenziali.
Con il D.L. 69/2013, è stata introdotta la Segnalazione Certificata di Agibilità SCA che, ha unito entrambi i certificati.

Il certificato di agibilità deve essere redatto in riferimento ai seguenti interventi:
– nuove costruzioni;
– ricostruzioni o sopraelevazioni totali o parziali;
– interventi sugli edifici esistenti che possono influire sulle condizioni di igiene, sicurezza, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti istallati negli stessi.
Ovviamente, deve essere presentato anche nel caso di sanatorie che regolarizzano interventi ricadenti in uno dei casi a monte. Saranno poi le amministrazioni locali (Regioni, Province autonome, Comuni, Città Metropolitane) a definire quali siano gli interventi soggetti al rilascio dell’abitabilità.


Richiesta certificato di agibilità

Mentre con il certificato di abilità dove poteva essere richiesto solo dal proprietario dell’immobile, come disciplinato dal DPR 425/1994. Il certificato di agibilità può essere richiesto dai seguenti soggetti:
– Il titolare dl permesso di costruire;
– Il soggetto titolare della SCIA, CILA, DIA;
– Proprietario dell’immobile;
– I loro successori o aventi causa.


Come è cambiato il certificato di agibilità?

A partire dal novembre 2016 vi è un importante novità in tema di certificato di agibilità.
I Comuni non sono più tenuti a rilasciare il certificato di agibilità, ma sono i soggetti titolari del permesso di costruire a dover presentare una segnalazione certificata di agibilità al Comune, corredata da altra documentazione. Pertanto il certificato di agibilità andrà a configurarsi come una sorta di autocertificazione del Direttore dei Lavori o di un altro tecnico incaricato, che attestino la sussistenza dei requisiti richiesti.
La richiesta deve essere presentata entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento che assicura l’abitabilità dell’immobile.


Richiesta certificato di agibilità: documentazione da allegare

La richiesta di agibilità deve essere corredata dalla seguente documentazione:
– Copia della dichiarazione di accatastamento dell’edificio sottoscritto dallo stesso richiedente il certificato di agibilità. Dichiarazione restituita dall’ufficio del Catasto con la relativa attestazione di avvenuta presentazione;
– Dichiarazioni delle imprese installatrici che attestano la conformità degli impianti installati negli edifici alle leggi vigenti in materia. Qualora non vi sia l’obbligatorietà al deposito della dichiarazione di conformità deve essere allegata una dichiarazione sottoscritta da un tecnico abilitato.
– Dichiarazione attestante la non obbligatorietà al deposito degli atti di conformità degli impianti;
– Documentazione relativa all’isolamento termico dell’edificio;
– Documentazione relativa al rispetto delle norme di prevenzione incendi completa del certificato di prevenzione incendi rilasciato dal Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco. Qualora non vi sia l’obbligatorietà al deposito della documentazione deve essere allegata una dichiarazione sottoscritta da un tecnico abilitato. Dichiarazione attestante l’esenzione dalla presentazione del certificato di prevenzione incendi;
– Certificato di collaudo statico in caso che le opere abbiano interessato nuove strutture dell’edificio di cemento armato, di acciaio, a pannelli portanti o di legno;
– Certificato del competente Ufficio Tecnico della Regione attestante la conformità alle norme vigenti delle opere strutturali eseguite nelle zone sismiche;
– Dichiarazione sottoscritta dallo stesso richiedente relativa al rispetto delle norme di igiene edilizia;
– Dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche.


Quando non è obbligatorio avere il Certificato di Agibilità
Vi sono alcuni casi in cui è possibile non essere in possesso del documento:
– edifici costruiti prima del 1934;
– edifici costruiti prima del 1967;
– in caso di smarrimento.
Il certificato di agibilità è stato introdotto nel 1934, pertanto per gli immobili costruiti prima del 1934, è normale che non vi sia alcun certificato. In caso di compravendita, non è obbligatorio disporre dell’apposita certificazione; tuttavia, è necessario disporre di un qualsiasi documento a comprava dell’effettiva edificazione dell’immobile in un periodo precedente.
Per la seconda casistica, va sottolineato che dal 1934 al 1967, l’autorizzazione veniva concessa a cura del Podestà. Pertanto, in molti casi questi immobili non possiedono i moderni requisiti richiesti. In questo caso, è possibile mantenere l’abitabilità a condizione che venga rispettato il criterio che vieta il peggioramento delle condizioni igienico-sanitarie.
In caso di smarrimento del certificato di agibilità, sarà necessario richiederne una nuova creazione presso l’archivio del Comune dove è situato l’immobile.


Richiesta agibilità, mancata risposta del Comune

L’agibilità deve intendersi come attestata anche in caso di silenzio dell’Amministrazione Comunale che non ne rilascia materialmente il certificato. Purché siano trascorsi inutilmente dalla presentazione della domanda completa di ogni allegato:
– 30 giorni in caso che nel procedimento per ottenere il permesso di costruire sia stato acquisito il parere dell’ASL;
– 60 giorni nel caso che il parere dell’ASL non sia stato richiesto, sostituendolo con un’autodichiarazione di rispetto delle norme in materia di igiene edilizia.
Anche in presenza di questo strumento, il Comune, se lo ritiene necessario, mantiene la facoltà di dichiarare l’inagibilità dell’immobile per motivi “igienici”, come previsto dall’art. 26 del DPR 380/2001.
Lo strumento del silenzio assenso si ha solo nel caso in cui siano stati consegnati i documenti richiesti e gli stessi sono regolari e rispondenti alle normative vigenti.
Costo del certificato di agibilità
Il costo del “certificato di agibilità immobiliare” differisce in base al Comune.
Ogni Comune infatti definisce i propri diritti di segreteria per il rilascio del certificato.
Oltre ai diritti di segreteria, potresti dover considerare anche i costi di collaudo dell’immobile.
Di norma il collaudo viene effettuato da un tecnico professionista, che quindi ha diritto al pagamento di una parcella.
I costi della parcella sono altamente variabili, in quanto dipendono dal tipo di immobile da collaudare, dalle tariffe di mercato praticate dai tecnici, e da altre variabili.
Cosa succede in mancanza del certificato di agibilità?
E’ opportuno distinguere due fattispecie in relazione al certificato di agibilità:
– La mancata presentazione della segnalazione certificata di agibilità in un contratto di compravendita;
– La stipula di un contatto di locazione in mancanza della segnalazione certificata di agibilità.
Certificato di agibilità nella compravendita immobiliare
Anche in mancanza del certificato non viene considerato illecito un negozio di compravendita.
Il notaio infatti può redigere l’atto notarile di compravendita anche se non vi è la presenza del certificato di agibilità. Il notaio in questa fase ricopre un ruolo importante: dovrà informare le parti, incentivare il venditore a procurarsi il certificato di agibilità o dichiarare nell’atto che sarà l’acquirente a richiedere tale certificato.
Soltanto se le parti siano concordi su questa condizione, i cui estremi devono essere indicati all’interno dell’atto.
Certificato di agibilità nel contratto di locazione
Se sei il locatore, ovvero il proprietario, di un immobile che intendi affittare, e non hai il certificato di agibilità, i principi da seguire sono stati determinati dalla Corte di Cassazione, con la sentenza n. 12286 del 7 giugno 2011:
– La mancanza del certificato di agibilità giustifica la risoluzione del contratto di locazione;
– Se il conduttore, alla data di conclusione del contratto, era a conoscenza della mancanza del certificato di locazione il contratto di locazione resta valido.
Il contratto di locazione continua ad essere valido anche nei due seguenti casi:
– Alla stipula del contratto, il conduttore ha accettato tutti i rischi di una potenziale inagibilità dell’immobile;
– Il conduttore esegue di fatto le sue attività all’interno dei locali, malgrado la mancanza del certificato.
In questi ultimi due casi, devi ricordare che il conduttore ha diritto di presentare la domanda di risoluzione del contratto di locazione. Questo solo nel caso in cui il Comune abbia dichiarato lo stato di inagibilità dell’immobile.

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *